5月14日，惠誉将万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd.，简称“万科企业”，02202.HK)的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)从“B-”下调至“CCC+”。惠誉还将其子公司万科地产(香港)有限公司(Vanke Real Estate (Hong Kong) Company Limited配资炒股入门知识，简称“万科香港”)的长期发行人违约评级从“CCC+”下调至“CCC”，将其高级无抵押评级以及未偿高级票据评级从“CCC+”下调至“CCC”，回收率评级为“RR4”。评级已从负面观察名单中移除。
此次评级下调是由于万科企业 2025 年第一季度的销售额和现金流生成情况弱于预期，导致其应对今年大量资本市场债务到期的流动性缓冲进一步削弱。该公司已偿还了年初至今的资本市场债务，这得益于其最大股东深铁集团提供的股东贷款。惠誉认为，鉴于该公司现金流生成存在不确定性，深铁集团持续且及时的流动性支持可能对解决万科企业近期的融资需求以及维持其评级至关重要。
关键评级驱动因素
流动性下降：万科企业的流动性缓冲有所减少，2025 年第一季度和 2024 年自由现金流(FCF)为负。截至 2025 年 3 月底配资炒股入门知识，该公司报告的未受限制现金(包括预售现金存款)从 2024 年 9 月底的 773 亿元人民币降至 711 亿元人民币。而其短期债务为 1560 亿元人民币，其中包括未来 12 个月内到期的 270 亿元人民币资本市场债务。
来自股东贷款的支持：深铁集团由深圳市国有资产监督管理委员会全资拥有，是万科企业的最大股东，持股比例为 27.18%。该实体今年向中国万科提供了 103 亿元人民币的股东贷款。惠誉认为，上述支持帮助万科企业解决了截至迄今的 130 亿元人民币的资本市场债务。然而，2025 年剩余时间内还有 230 亿元人民币的资本市场债务到期。
惠誉目前对万科企业的评级是基于独立评估，因深铁集团并不控制万科企业的董事会。目前，深铁集团在万科企业的 10 名董事会成员中拥有 4 名代表。
销售持续下滑：万科企业 2025 年第一季度销售额下降 40% 至 349 亿元人民币，远超惠誉全年预期的20%降幅，也逊于国家统计局数据显示的中国百强开发商 10% 的降幅。惠誉已将万科企业 2025 年的合同销售额预测调整至下降40%，2026 年调整至下降25%(此前分别为下降20%和下降10%)。惠誉认为，销售下滑将直接影响公司的现金生成能力和偿债能力。
现金流出收窄：万科企业 2025 年第一季度自由现金流为 -80 亿元人民币，其中包括大宗资产出售所得(2024 年第一季度为 -160 亿元人民币)。惠誉预计 2025 年剩余时间现金流出将收窄，因为第一季度的自由现金流通常受季节性因素影响，且公司预计 2025 年新竣工面积将下降 40%。惠誉将公司 2025 年的自由现金流预测从中性调整为流出 10 亿元人民币(2024 年为流出 100 亿元人民币)，其中包括资产出售所得。
银行融资渠道稳定性关键：惠誉认为，能否稳定获得在岸有抵押银行贷款对于维持万科企业的流动性至关重要。自 2024 年 6 月以来，该公司从银行和金融机构的总借款基本保持稳定，因为它不断增加有抵押借款，同时偿还资本市场债务。截至 2024 年底，万科企业拥有约 670 亿元人民币未抵押的投资性物业资产，以支持其持续获得银行融资。
潜在资产处置收益：万科企业于 2024 年签订了总计 270 亿元人民币的大规模资产出售合同，并已收到 100 亿元人民币的款项，2025 年第一季度进一步签订了约 40 亿元人民币的资产出售合同并收到款项，主要来自投资性物业、酒店及租赁公寓的出售。惠誉预计该公司 2025 年将收到约 150 亿元人民币的资产出售收益(2024 年为 100 亿元人民币)，以补充现金流并偿还债务，但可能存在时间上的不确定性。惠誉在考虑其自由现金流生成的同时，也将资产出售带来的现金流纳入考量。
子公司评级下调：万科香港是万科企业唯一的境外融资平台。惠誉根据其《母子公司关联性评级标准》对该子公司采用“母公司较强”路径进行评估。基于母公司万科企业在法律、战略及运营层面为万科地产香港提供支持的“中等”意愿配资炒股入门知识，惠誉授予万科地产香港的评级较母公司的评级低一个子级。/阅读下一篇/返回网易首页下载网易新闻客户端
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